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叶檀财经:颠覆想象!楼市 竟成了这样!

叶檀财经:颠覆想象!楼市 竟成了这样!

住房不炒,不把房地产当做刺激经济的短期手段,下半年楼市可能会更加严峻,金九银十,也许会变了味道!

  错了,错了,真错了!

  原以为,7月楼市全面转冷。

  不成想,7月,楼市冷暖不均:房企冷,居民暖!

  大跌眼镜!7月 楼市竟然成了这样!

  楼市万花筒,一人一个样。

  有的城市火,有的城市凉,楼市整体到底怎么样?还得看央行。

  8月12日,央行公布7月份的金融数据,数据显示,楼市出现巨大分歧!

  分歧在哪里?

  房企融资凉,居民贷款稳。

  房企方面,7月份从信托开始,到银行、海外发债,多渠道不断加码收紧融资。

  事实证明,收紧不是空话,完全落实到位。

  

  (图片来自檀香马毅行)

  以信托为例,据央行数据,7月份信托贷款为负增长670亿,创2019年最大跌幅。

  信托资金是房企最重要的拿地资金来源,7月一个月,房企不仅没能够通过信托融到资,反而“倒贴”了670亿,历史上也很罕见。

  从土拍市场上看,信托资金支持不再,土地市场确实冷了!

  据世联行(行情002285,诊股)数据,7月份住宅用地平均溢价率,各等级城市均出现下跌,1线城市下跌21%,二线城市下降5%,都市圈三线下降4%,非都市圈三线下降1%。

  土地出让金和成交上面,下降幅度要比溢价率更为可观。

  一线城市出让金环比下跌50%,二线及核心都市圈三线基本没动,非核心都市圈则下降接近20%。

  

  7月是信托收紧元月,按照现在部分机构的表态:基本暂停信托融资的情况。

  8月、9月信托贷款可能会更加难看。

  整体看,7月,人民币贷款和社会融资等数据都不及预期。社会融资预期1.6万亿,实际结果才1万亿,不及预期60%;人民币贷款预期1.3万亿,实际结果仅仅1万亿,低于预期也有30%。

  两大金融数据共同出现远低于预期的原因,一来是房企融资控制要比预期的更严,二来是实体经济需求相对疲软。

  央行屡次提及利率市场化,助力实体经济,从7月份的数据上也能看出,目的就是为了应对实体经济需求的疲软。

  房企融资冷,但居民侧,其实比想象中的要好。

  据央行数据,7月,以房贷为主的居民中长期贷款金额为4417亿。

  有比较才有意义,居民中长期贷款4417亿什么概念?

  7月,各项人民币贷款一共1.06万亿,居民中长期贷款4417亿占比超过40%。

  要知道,根据央行数据,前6个月,居民中长期贷款占人民币贷款比重,仅为28.4%。

  4月,楼市小阳春时期,居民中长期贷款的比重也是刚刚超过40%。

  所以,如果从贷款占比的角度来看,7月份,人民买房的热情似乎居高不下!

  然而事实上,居高不下这个词是不恰当的。

  因为从另外几个维度看,买房的热情其实在下降。

  比如和6月份相比,居民中长期贷款实际缩水了两千多亿。

  和2018年相比,居民无论是中长期还是短期贷款,增幅都开始有正转负。

  

  7月出现2019年第一次短期和中长期贷款增幅为负数的月份。

  综合来看,尽管7月居民中长期贷款的比重提高了,但绝对量以及增长都是下降的。占比提高也主要是因为其他环节,主要是房企,需求疲软所导致的。

  7月以来,8月继续,各主要热点城市不断有消息传出来在提高房贷利率,控制房贷审批。

  据21世纪经济报道,南京、苏州、无锡等江苏的部分城市是今年房地产热点区域,房价涨幅较高,也是此轮监管的重点之所在。

  南京、杭州、苏州等地近期房贷利率上浮是较为普遍的现象。

  江苏地区一位银行业人士表示,最近几个月,个贷额度已经明显收紧。部分银行的按揭已经暂停。

  历史上,居民中长期贷款和房贷利率呈现出明显的逆相关性,房贷利率涨,中长期贷款低,房贷利率跌,中长期贷款高。

  

  这张图注意,房贷利率是倒序,上面低,下面高,所以同步走势恰恰反映了,房贷利率和中长期贷款的逆相关性。

  融360的数据,6月份是今年房贷利率第一次提高的月份。

  据CRIC城市机构调研数据显示,7月份18个重点监测城市首套房贷平均利率5.55%,环比上涨0.13个百分点;二套房贷平均利率5.95%,环比上涨0.2个百分点。

  6月涨,7月涨,结合8月份目前各城市的情况,房贷利率连续上涨是大概率事件。利率涨,贷款低,房企融资冷了之后,居民房贷也可能就此从温转冷。

  住房不炒,不把房地产当做刺激经济的短期手段,下半年楼市可能会更加严峻,金九银十,也许会变了味道!

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